Definições Projetuais

O empreendimento proposto, de iniciativa privada, trata-se de uma edificação de natureza hoteleira para população de poder aquisitivo de médio a alto. A intenção é criar um apart. hotel onde os hóspedes se sintam confortáveis e agredindo o mínimo ao meio ambiente. As acomodações serão um intermédio entre um quarto de hotel e um apartamento comum, sendo que estes apartamentos não serão vendidos aos hóspedes, ou seja serão somente alugados e os serviços oferecidos serão cobrados a parte da diária mínima básica. Sendo assim o público alvo possui as seguintes características:

·         Perfil: Pessoas de faixa etárias variadas que adotem a utilização de um imóvel temporário com consciência ambiental, social e política, pois o principal diferencial do empreendimento será a sustentabilidade, que é abordada, tanto na construção do lugar como no dia-a-dia dos hóspedes.

* Perfil 01 – Hóspedes temporários: são aqueles que não residem em Belo Horizonte, e necessitam de hospedagem temporária (poucos dias). A visita a cidade é justificada pelo turismo de lazer, turismo de negócios ou passagem com destino futuro a outras cidades.

* Perfil 02 – Hóspedes moradores: são aqueles que residem em Belo Horizonte e necessitam de hospedagem por mais tempo (meses / anos). Pelo tempo de permanência maior, estes terão benefícios em relação a diária cobrada aos hóspedes do Perfil 01. Sendo assim, os classificados como Perfil 02 ainda são subdivididos em dois grupos:

                  - Nativos de Belo Horizonte que prezam a praticidade, e morar em um apart. Hotel significa um luxo necessário, onde os serviços disponibilizados podem possibilitar aos moradores uma administração melhor seu tempo livre, pois não precisam se preocupar com os afazeres domésticos, garantindo uma maior qualidade de vida.

                  - Não nativos de Belo Horizonte, que por motivos diferenciados, como estudo, trabalho ou mesmo simpatia pela cidade escolheram a capital mineira para morar. Sendo que o suporte que um apart. hotel proporciona garante a rotina acelerada que, normalmente esse perfil possui, seja suavizada.

·         Faixa etária: A partir de 18 anos.

·         Sexo: Feminino e Masculino

·         Condição socioeconômica: Renda média a alta.

·         Atividades: Busca por uma confortável estadia na cidade de Belo Horizonte onde o exercício de preservação ambiental é praticado nos pequenos detalhes. Garantia do desfrute de áreas verdes conciliadas ainda com áreas de lazer bem equipadas (playgrund, piscina, quadra, sala de informática, academia de ginástica, lavanderia, espaços para eventos, restaurante e todo o apoio necessário ao hóspede garantido pela recepção escritório no próprio local).

·         Espaços Especiais: áreas técnicas referentes a uma construção sustentável (tratamento da água pluvial, estação de tratamento de esgoto, espaço para as placas de recolhimento de energia solar e espaço de área permeável – jardins pomar e hortaliças)

·         Acessos: Acesso principal (recepção), acesso ao escritório da administração, acesso aos blocos de apartamentos, acesso a área de lazer (playgrund, piscina, quadra, sala de informática, academia de ginástica, lavanderia, espaços para eventos, e restaurante), acesso aos cômodos técnicos, acesso para pessoas com dificuldades de locomoção (acessibilidade), e acesso ao pomar e hortaliças.

Dados importantes da região da Pampulha

OS USOS DO LUGAR

Em se tratando de infra estrutura, a Pampulha está bem classificada, pois mesmo sendo um bairro afastado do centro da cidade, ela possui suas próprias estruturas e de diferentes vertentes, garantido aos moradores conforto e qualidade dos serviços. Muitas vezes, uma pessoa que mora na Pampulha exerce todas as suas atividades na própria região. Já que estão disponíveis escolas, creches, academias de ginástica, super mercados, clubes, parques, agências bancárias, farmácias, padarias, postos de gasolina, entre outros serviços necessários para uma boa qualidade de vida.

Além dos pontos turísticos já citados, outras opções de lazer do bairro são os bares e restaurantes disponíveis, que proporcionam aos moradores e visitantes diversão e acesso a alimentação pronta.

Por ser uma região turística, em geral, as ruas e avenidas da região da Pampulha e imediações são bem sinalizadas, onde há semáforos e placas de orientações de trânsito, nomes das ruas e acessos para regiões vizinhas.

Dados importantes da região da Pampulha

Além de conter obras que compõem a paisagem, como as de Oscar Niemeyer, Cândido Portinari, Burle Marx, entre outros, considerados artistas, a Pampulha conta com uma das maiores bacias hidrográficas do país e abriga ainda uma grande quantidade de áreas verdes.

A topografia é pouco acidentada e o relevo da região é semi-plano, com a altitude da região variando entre 751 a 850 metros, como vemos no mapa de zoneamento altimétrico de Belo Horizonte.

Dados importantes da região da Pampulha

CARACTERISTICAS DOS ACESSOS E AVENIDAS / RUAS DA REGIÃO DA PAMPULHA

A região da Pampulha é rota de acesso para cidades como Vespasiano, Santa Luzia e Pedro Leopoldo, na grande BH, e suas principais vias de acesso são: Av. Antônio Carlos, Av. Pedro I e Av. Presidente Carlos Luz, conhecida como Catalão.

O acesso é facilitado por varias linhas de ônibus que circulam o local, sendo a principal, que liga o Centro da cidade de Belo Horizonte a região da Pampulha, a linha 2004. Ainda que seja disponível o serviço de taxi em diferentes pontos (destaque no item 3.1.5 Os usos do lugar). Vale ressaltar que já existe o projeto da chamada Linha 2 do metro que ligará a Pampulha á Savassi, o que facilitará e muito a interação entre essas duas regiões.

As principais avenidas da região são: Av. Otacilio Negrão de Lima, Av. Santa Rosa, Av. Abraão Caram, Av. Atlântica.

Dados importantes da região da Pampulha

Como podemos observar na postagem anterior os dados revelados pela Prefeitura de Belo Horizonte possibilitam a afirmação de boa qualidade de vida na região, que também oferece o turismo e turismo ecológico. Outro dado que garante a qualidade de vida na Pampulha é o pequeno índice de ocorrência de crimes.

Dados importantes da região da Pampulha

A região da Pampulha engloba uma grande quantidade de bairros, alguns deles são: Jaraguá, São Francisco, Ouro preto, Castelo, Pampulha, Santa Amélia, Santa Branca, Santa Mônica, Enseada das Garças, Braúnas, Itapoã, Confisco, Sarandi, Bandeirantes, Dona Clara e Liberdade.

Segundo dados do Censo Demográfico 2000, realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE, a Região Administrativa Pampulha destacou-se pela maior taxa de crescimento populacional anual de Belo Horizonte (3,38%) dos últimos 10 anos, possuindo uma população de 141.853 habitantes, sendo 74.054 mulheres e 67.799 homens.

A região possui 12 escolas municipais, 12 estaduais, 83 escolas de educação infantil credenciadas, 09 creches conveniadas com a Prefeitura de Belo Horizonte e 05 creches não conveniadas. A taxa de alfabetização alcançada na região, de acordo com o Censo Demográfico 2000, foi de 96,86%. Os mapas a seguir mostram a boa qualidade do bairro nesse sentido.

Na saúde, conta com 10 unidades de responsabilidade da Prefeitura sendo, 08 Centros de Saúde, 01 Unidade de Pronto Atendimento, 01 Centro de Referência em Saúde Mental (CERSAM) e 01 Centro de Convivência.

O Censo Demográfico 2000 mostrou, também, que a região possui 39.668 domicílios particulares permanentes, em que cerca de 70% são casas.

Diagnóstico Pampulha

Mapa de Belo Horizonte, em destaque a região da Pampulha

A Pampulha está localizada na região Norte de Belo Horizonte e abriga importantes pontos turísticos da cidade, como:

Estádio Governador Magalhães Pinto, o Mineirão

Estádio Jornalista Felipe Drummond, o Mineirinho

Lagoa da Pampulha

Fundação Zoo-Botânica

Conjunto Arquitetônico da Pampulha  - Igreja São Francisco de Assis

Conjunto Arquitetônico da Pampulha  - Museu de Arte da Pampulha

Conjunto Arquitetônico da Pampulha  - Casa do Baile

Conjunto Arquitetônico da Pampulha  - Iate Tênis Clube

Parque Ecológico da Pampulha

Parque Municipal Fazenda Lago Do Nado

UFMG – Universidade Federal de Minas Gerais

Aeroporto de Belo Horizonte - Pampulha

Aeroporto de Belo Horizonte - Pampulha

Conceitos importantes para o desenvolvimento da monografia

 CERTIFICAÇÃO DE SUSTENTABILIDADE

Uma edificação pode atingir vários níveis de sustentabilidade, sendo Certified, Silver, Gold ou Platinum (o nível mais alto de certificação). Seguindo os princípios explicados por este link SUSTENTABILIDADEentende-se melhor essa certificação.
O órgão Americano USGBC (United States Green Building Council) criou a certificação Leed. No Brasil essa certificação ainda não é reconhecida, porém esse processo de reconhecimento está em andamento. Mesmo assim a certificação Leed se tornou uma grande estratégia de marketing para as grandes construtoras, mesmo sendo contestada por ser uma certificação importada e por ter muitos aspectos não aplicáveis ao Brasil. Sendo assim, ela evolui e busca ter normas individuais para cada nação e os brasileiros já podem ter acesso a um representante do USGBC. O GBC do Brasil (Green Building Council do Brasil) que trabalha há mais de um ano com o objetivo de difundir a arquitetura sustentável no país e criar uma versão tropicalizada do Leed americano.

Conceitos importantes para o desenvolvimento da monografia

SUSTENTABILIDADE NA ARQUITETURA
Para entender o que é uma arquitetura sustentável é importante ter conhecimento de como foi a evolução desta idéia.

·         Arquitetura Solar (a partir dos anos 70) – Teve início com a crise do petróleo que despertou necessidade de conservação de energia. O objetivo de economia de energia foi atingido, mas o conforto ambiental nem sempre.

·         Arquitetura Bioclimática ou Green Architecture (a partir dos anos 80) – Arquitetura mais equilibrada entre o desempenho energético e o conforto térmico.

·         Arquitetura Eco-Eficiente / Alta qualidade Ambiental da Edificação ( a partir dos anos 90) – Iniciou-se o uso de fontes alternativas de energia com conciliação do conforto ambiental e a preocupação com a qualidade da água e do ar, além da preocupação da existência de uma gestão de recursos, sobras, entre outros pontos.

·         Arquitetura Sustentável (a partir dos anos 2000) – se ramifica em 3 (três) pontos:

- Sustentabilidade Econômica: lucratividade e crescimento através do uso eficiente de recursos (mão de obra, materiais, água e energia).

- Sustentabilidade Ambiental: evitar efeitos prejudiciais ao ambiente através do uso cuidadoso de recursos naturais, minimização de resíduos, proteção e melhoria do ambiente.

- Sustentabilidade Social: responder as necessidades dos “atores sociais” envolvidos no processo de contrução (do planejamento a demolição), incluindo alta satisfação do cliente e do usuário, fornecedores comprometidos ambientalmente, respeito aos funcionários e comunidades locais.

Dessa forma, medidas que visam à preservação do ambiente devem ser vistas desde o projeto até sua ocupação, abarcando tecnologia, planejamento e educação. Algumas dessas medidas são:

·         Usos alternativos de obtenção de energia;

·         Recursos renováveis no próprio local (ex: reaproveitamento da água da chuva)

·         Uso de materiais duráveis, recicláveis e rapidamente renováveis;

·          Uso de matérias naturais e de boa procedência (ex: madeira de reflorestamento);

·         Coleta seletiva e reciclagem do lixo;

·         Estudo correto da implantação e posicionamento no terreno para o aproveitamento máximo da iluminação e ventilação natural;

·         Uso de materiais de fácil acesso ao local da construção;

·         Uso apropriado da tecnologia disponível;

Conceitos importantes para o desenvolvimento da monografia

DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL

Defini-se por Desenvolvimento Sustentável: “um modelo econômico, político, social, cultural e ambiental equilibrado, que satisfaça as necessidades das gerações atuais, sem comprometer a capacidade das gerações futuras de satisfazer suas próprias necessidades” (Fonte: Catalisa – Rede de Cooperação para Sustentabilidade)

Sendo assim, como colocado por Juliana Alves de Oliveira em sua monografia sobre Arquitetura Sustentável: “O Desenvolvimento Sustentável deve assegurar as necessidades econômicas, sociais e ambientais, sem prejuízo a nenhuma delas”. E ainda alguns dos seus princípios básicos:

• Satisfação das necessidades básicas;
• Solidariedade com as gerações futuras;
• Participação da população envolvidas;
•  Preservação dos recursos naturais e do meio ambiente;
• Elaboração de políticas sociais capazes de garantir emprego, segurança e respeito às culturas;
• Promoção do ideal através da educação.

Motéis investem mirando a Copa do Mundo

Como foi retradado em várias postagens nesse blog, os hotéis existente nas cidades, assim como os novos que vão ser construídos estão investindo alto visando a Copa do Mundo de 2014. Além disso, ao ler esta reportagem, publicada em jornal, percebemos que a demanda de turistas é tanta que além dos hotéis também os móteis estão investido para receber os turistas na época dos jogos. Muitas vezes a hospedagem em um motel é usada pelas pessoas, não pela finalidade que lhe é atribuida e sim pela falta de estrutura que a cidade tem. Sendo assim, os móteis procuram estar preparados para receber um público que diferencíará do comum, vistos por todos, que são os casais. O preço da diária de um mótel é o que pode ser determinante para turistas tomarem a decisão de se hospedar nesse tipo de estabelecimento, como mostra a reportagem, publicada no caderno de Econimia, publicada pelo Jornal Estado de Minas.

Comentário do questionário

As perguntas selecionadas para este questionários tiveram o objetivo de direcionar o estilo do empreendimento hoteleiro que se pretende criar. Esse objetivo foi alcançado graças às perguntas objetivas e de fácil entendimento do público consultado (40 pessoas).

            Inicialmente foi classificada a faixa etária do entrevistado que tem influência direta nas opiniões e interesses sobre um hotel ideal. Sendo assim, 87,5% dos entrevistados teriam de 17 a 30 anos, 10% teriam de 31 a 59 anos e 2,5% teriam mais de 60 anos. Portanto, os predominantemente jovens pesquisados, demonstram preocupações relativas à atração de turistas para a cidade de Belo Horizonte e concordam que a um conjunto de ações que beiram a criação de locais para atividades de lazer e entretenimento, plano de publicidade para valorização do que já existe na cidade e a criação de uma estrutura para a boa recepção dos turistas, devem ser tomadas, para cumprir o objetivo de movimentação da economia da cidade, durante a após a Copa do Mundo.

            Ao serem questionados a respeitos dos gastos para alcançar uma infraestrutura adequada para os jogos de futebol, 65% concordam com a necessidade desse ato, já que os moradores da cidade usufruirão das melhorias, contribuindo para o aumento da qualidade de vida na capital mineira, destacando as obras ligadas a mobilidade e a criação de hotéis.

            A região da Pampulha ganha destaque, assim como o apart hotel, quanto ao local e tipo de alojamento necessários e/ou esperados para a cidade, assim como a localização e a qualidade / variedade dos serviços prestados.

            No decorrer da pesquisa houve uma incoerência no sentido de prioridades dadas em um estabelecimento hoteleiro e a importância da sustentabilidade neles. Foi retratado que a localização e a qualidade dos serviços prestados se situam na frente da preocupação com o meio ambiente, porém quando se é questionado a importância do investimento em sustentabilidade nenhum entrevistado diz não ser importante a coleta seletiva e reciclagem do lixo, assim como o reaproveitamento da água da chuva, técnicas construtivas especiais que prezam o meio ambiente e o uso de materiais reaproveitados ou renováveis. Isso quer dizer que a mentalidade das pessoas começa a mudar em relação ao futuro do meio ambiente, porém ainda, a sustentabilidade, não é vista como prioridade.

            As preferências de serviços oferecidos em um hotel variam de pessoa para pessoa, no entanto a possibilidade dos diferentes tipos de serviços serem cobrados a parte, além da diária básica do hotel, agrada 75% dos entrevistados, devido ao fato do pagamento de um preço justo pelo serviço que for preciso que é bastante variável.

            A partir dos dados coletados nessa pesquisa foi confirmada a viabilidade de um apart hotel na região da Pampulha que tenha diferentes tipos de serviços oferecidos aos hóspedes, que sejam cobrados a parte e que ainda tenham preocupações com o meio ambiente, praticando a sustentabilidade no momento da construção e no dia-a-dia do empreendimento.

Questionário

            Foi proposto aos alunos a formulação de um questionário que tivesse o objetivo de auxilio no desenvolvimento da monografia. Este questionário contem 10 (dez) questões relacionadas com o tema escolhido para proposta do TFG que é Mercado Imobiliário - Hotelaria e foi postado no SurveyMonkey, um site especializado nesse tipo de serviço, para coleta de resultados:

Segue o modelo do questionário e as respostas coletadas pelo site:

Lei 9.952

Pelo site da Câmara Municipal de Belo Horizonte é possivel ter acesso a Lei que visa atender as demandas da Copa do Mundo FIFA Brasil 2014. Esta lei institui a operação urbana de estímulo ai desenvolvimento da infraestrutura de saúde, de turismo cultural e de negócios.

Economia - Hotéis novos em BH

A cidade, por ser umas das sedes dos jogos da Copa do Mundo, vem se preparando para receber bem os turistas. No setor de Hotelaria alguns hotéis já estão em construção, e outros em fase de aprovação. Neste site, Economia - Hotéis novos em BH , podemos conferir algumas dessas obras.

Exemplos de hotéis sustentáveis

OBRA ANÁLOGA - Avalon Mission Bay

Localizado nos Estados Unidos, no estado da Califórnia, na cidade de San Diego e no bairro Pacific Beach é um condomínio que oferece diferentes tipos de apartamentos que são somente alugados. É classificado como apart hotel, pois são oferecidos serviços hoteleiros aos hóspedes como lavanderia, academia, piscina, churrasqueira, quadras de vôlei e basquete, sala de jogos e alguns deles são cobrados a parte. O aluguel mínimo possível neste empreendimento é de seis meses, ou seja, é especialmente para hóspedes moradores, o que inevitavelmente hoje em dia abriga em sua grande maioria jovens estudantes e muitas vezes estrangeiros.

            São oferecidos estúdios de um e dois quartos, com sala, cozinha totalmente equipada, com refrigerador, ar condicionado, armários e varandas espaçosos. Diferente dos pequenos apartamentos vistos no Brasil este não possui área de serviço e por isso a necessidade de lavanderia onde sua roupa e lavada e secada fora do apartamento.

            São 18 torres de apartamentos de 3 andares cada uma delas de apartamentos e algumas possuem elevadores, além da torre principal onde são instalados os serviços comuns aos hóspedes, além do escritório de administração do condomínio. Cada apartamento possui duas vagas de garagem descobertas que são distribuídas entre as torres. Como o empreendimento ocupa um grande quarteirão do bairro, além da entrada principal existem outras disponíveis por todas as ruas que cercam a quadra.

OBRA ANÁLOGA - San Diego Suítes Pampulha

Próximo à orla da Lagoa da Pampulha, a rede de hotéis Arco e a Bitarães Imóveis lançam em breve o San Diego Pampulha. Situado em um local privilegiado, na orla da Lagoa, o padrão será executivo superior, equivalente a quatro estrelas. O San Diego Pampulha terá três andares no formato flat-apartamento fixados em um prédio com estrutura hoteleira. O meio de hospedagem inova oferecendo opções para o turista de lazer e negócios com piscinas, restaurante aberto ao público, espaço fitness, sala de internet e centro de convenções.

            Os apartamentos do San Diego Suítes Pampulha estão sendo vendidos para outros investidores. Com isso, Bitarães espera o retorno do valor aportado até o fim das obras. Segundo ele, em menos de três meses todos os apartamentos que haviam sido planejados foram vendidos. "Com isso, vimos necessidade de expandir o empreendimento. Então adquirimos mais dois terrenos ao lado do hotel para que essa ampliação ocorra de forma horizontal. Vamos dobrar o número de apartamentos."

            Mesmo com a localização próxima ao Mineirão, o proprietário da Bitarães Construção e Incorporação, Gilberto Bitarães, afirmou que o investimento de, aproximadamente, R$ 20 milhões foi motivado pelo crescimento da cidade e não pela Copa de 2014. "Claro que a Copa irá trazer um movimento grande para o hotel, mas investimos pensando na demanda reprimida que existe na Capital."

            "A arquitetura será um dos diferenciais do empreendimento, que terá linhas modernistas para harmonizar com as obras de Niemeyer que compõem o conjunto arquitetônico da Pampulha", diz o diretor de Investimentos e Novos Negócios da Bitarães Imóveis, Adão Firmino Costa.

            As obras serão iniciadas em abril e concluídas em 2012 e o sucesso do empreendimento está diretamente ligado ao fato de ser o primeiro flat da orla da Lagoa da Pampulha.

Classificação e características do terreno - ADE 3 Pampulha

Este terreno está situado no quadrante 14 da cidade de Belo Horizonte e na ADE 3 que é ADE Pampulha que tem como objetivo específico a proteção e a valorização do patrimônio arquitetônico, cultural e paisagístico e o incentivo do potencial turístico da área, por meio da definição de parâmetros adequados de ocupação e de uso do solo.

            Segundo a lei 9037 o terreno em destaque se enquadra nos seguintes regras:

·         A taxa máxima de ocupação é de 50% (cinqüenta por cento).

·         O afastamento frontal mínimo é de 5m (cinco metros).

·         A área delimitada pelo afastamento frontal mínimo das edificações será obrigatoriamente ajardinada, permitindo-se a sua impermeabilização em um percentual máximo de 25% (vinte e cinco por cento) para acessos e guaritas;

·         Na área do afastamento frontal mínimo o piso intertravado será permitido desde que utilizado em até 10% (dez por cento) da área permeável desse afastamento;

·         É vedada a utilização da área delimitada pelo afastamento frontal mínimo ajardinado para estacionamento de veículos.

·         Os afastamentos laterais e de fundo mínimos são de 3m (três metros).

·         Nos terrenos lindeiros à Avenida Otacílio Negrão de Lima, a somatória dos pés direitos dos diversos pisos não pode, em nenhuma parte da edificação, ultrapassar a altura máxima de 9m (nove metros).

·         Não são permitidos, nesses terrenos, níveis de subsolo enterrados em mais de 3m (três metros) de altura em relação ao terreno natural, assegurada a proteção do lençol freático, conforme condições definidas no artigo 8º desta Lei.

Terreno escolhido para a construção do hotel

O terreno é um lote vazio e se encontra na orla da Lagoa da Pampulha em uma esquina. As ruas que cercam o terreno são Av. Otacílio Negão de Lima (Via Coletora), Rua Ministro Guilhermino de Oliveira (Via Coletora) e Av. Portugal (Via arterial).

É um lote com pouco desnível e vegetação, sendo assim, a possibilidade de projetos é grande, o que é bom. Outro ponto positivo é a boa visada que o terreno possui para a lagoa.

                                          Vista para a Lagoa da Pampulha

                                          Esquina da Av. Otacílo Negrão de Lima / Ministro Guilhermino de Oliveira

                                          Rua Ministro Guilhermino de Oliveira -  Destaque para o desnível do terreno
A prefeitura de Belo Horizonte disponibiliza no site a classificação das regiões da cidade. A Pampulha é ZP-2 e é umas das áreas da cidade de diretrizes especiais, ADEs, isso significa que o tratamento dado a essas áreas é diferenciado e por isso seguem regras distintas das demais regiões que não são classificadas assim.